A dicembre 2025 è stato approvato dal Consiglio dei Ministri, con procedura d’urgenza, il disegno di legge di delega al Governo per l’adozione del Codice dell’edilizia e delle costruzioni.
La legge delega, messa a punto dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, autorizza il Governo ad adottare, entro 12 mesi dalla data di entrata in vigore, uno o più decreti legislativi finalizzati a compiere un’ampia e organica revisione della normativa in materia di edilizia e di sicurezza delle costruzioni, “con l’obiettivo primario – spiega la nota di Palazzo Chigi – di semplificare, riordinare e razionalizzare i procedimenti amministrativi oggi disciplinati dal Testo Unico dell’edilizia (DPR 380/2001). Il testo fa seguito al DL 69/2024 Salva Casa, che ha operato una prima semplificazione”.
L’adozione del Codice dell’edilizia e delle costruzioni – prosegue il Governo – ha, inoltre, la finalità di fare chiarezza sulla ripartizione delle competenze tra Stato e Regioni, garantendo il rispetto dei Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP), come strumento necessario per assicurare standard minimi uniformi.
L’intervento normativo riguarda, in primo luogo, la disciplina legislativa di settore relativa alla sicurezza delle costruzioni, che necessita di un aggiornamento alla luce delle moderne tecniche costruttive e delle accresciute esigenze di sicurezza sismica ed energetica.
Si prevede, inoltre, di favorire il coordinamento con le disposizioni urbanistiche e le altre normative di settore come la disciplina dei beni culturali e paesaggistici. Infine – conclude il comunicato -, si semplifica la dimostrazione dello stato legittimo degli immobili e si rafforza l’efficacia e la trasparenza delle procedure per il rilascio dei permessi di costruire, delle Segnalazioni Certificate di Inizio Attività (SCIA) e degli altri titoli del settore edilizio.
Quello approvato ieri non è il Codice dell’edilizia e delle costruzioni ma un elenco di princìpi e criteri direttivi che il Governo dovrà rispettare per elaborare il Codice nei prossimi mesi.
Nuovo Testo Unico Edilizia: cosa prevede la legge delega
Rispetto alla bozza presentata a settembre, nella versione della delega per il Codice dell’edilizia e delle Costruzioni diffusa il 2 dicembre la disciplina in materia di sanatoria appare irrigidita: scompare il superamento generale della doppia conformità ed è confermata la ‘conformità asincrona’ per le lievi difformità.
Si rende obbligatoria la doppia conformità alle norme sismiche sia al momento della realizzazione che della sanatoria e viene introdotto l’obbligo di asseverazione degli estremi dei titoli edilizi pregressi, necessari per attestare lo stato legittimo dell’immobile. Scompaiono le misure di incentivazione basate sulle premialità volumetriche e sulle soglie derogatorie ai limiti di altezza e distanza per la rigenerazione urbana.
Il disegno di legge delega per il riordino e la semplificazione della disciplina in materia di edilizia e costruzioni, redatto dal Ministero delle Infrastrutture ha l’obiettivo di riordinare e semplificare la normativa per le costruzioni in un nuovo Testo Unico Edilizia che armonizzi la disciplina vigente con le priorità nazionali, con contenuti peculiari come i Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP), procedimenti edilizi digitalizzati, la riclassificazione degli interventi e dei titoli e la regolarizzazione degli abusi realizzati prima del 1967.
Il ddl delega per riformare il Testo Unico Edilizia è stato annunciato dal Ministro Matteo Salvini a metà novembre al termine del quinto incontro del Tavolo Casa*, dando conto degli esiti della consultazione pubblica sulla revisione sulla revisione del Testo Unico dell’Edilizia.
Le principali novità proposte per il nuovo Testo Unico Edilizia riguardano:
– i Livelli Essenziali di Prestazione in edilizia
– la digitalizzazione dell’edilizia
– la revisione degli interventi e dei titoli abilitativi
– le procedure di sanatoria edilizia
– la regolarizzazione degli abusi realizzati prima del 1967
– la semplificazione dei cambi di destinazione d’uso
– strategie per la rigenerazione urbana
La semplificazione procedurale prevede un’importante spinta verso l’innovazione tecnologica: il testo prevede che i procedimenti edilizi siano integralmente digitalizzati, basandosi sull’interoperabilità delle banche dati delle pubbliche amministrazioni. Questo processo ha un obiettivo funzionale: l’istituzione e la progressiva attuazione di un’anagrafe e un fascicolo digitale delle costruzioni.
Testo Unico Edilizia, fondamenti normativi e LEP
La revisione legislativa mira a superare le incongruenze, le sovrapposizioni e le duplicazioni normative esistenti, coordinando la disciplina edilizia con ambiti strettamente connessi, quali la tutela dei beni culturali e paesaggistici, la normativa urbanistica strettamente afferente alla disciplina edilizia, quella sanitaria e fiscale e le normative di settore (ad esempio, sicurezza strutturale, barriere architettoniche e assetto idrogeologico).
Per assicurare che le nuove regole siano complete, esaustive e immediatamente applicabili, il riordino prevede l’individuazione delle disposizioni inderogabili dello Stato che stabiliscono i Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP). Questi standard sono fondamentali per garantire un’applicazione uniforme su tutto il territorio nazionale.
Digitalizzazione e tracciabilità
Al cittadino sarà garantito il diritto ad un unico punto di accesso per tutte le istanze relative al titolo abilitativo e, soprattutto, di non essere destinatario di richieste di documenti o dati già in possesso della Pubblica Amministrazione, ai fini del rilascio dei titoli edilizi.
Per consolidare l’uniformità procedurale, il ddl delega per il nuovo Testo Unico Edilizia prevede la definizione e l’aggiornamento di modelli procedimentali uniformi e standardizzati per la gestione dell’attività edilizia, promossi in sede di Conferenza unificata.
Le procedure per il rilascio dei titoli saranno distinte tra provvedimenti espliciti e quelli che si formano in via tacita (silenzio-assenso), con meccanismi più efficaci per il coordinamento tra le diverse amministrazioni coinvolte.
Nel testo del nuovo Testo Unico Edilizia, i procedimenti edilizi saranno digitalizzati, sfruttando l’interoperabilità delle banche dati delle pubbliche amministrazioni. Questo è un elemento cruciale per l’istituzione e la progressiva attuazione di un’anagrafe e un fascicolo digitale delle costruzioni, strumenti che consentiranno di tracciare in modo digitale tutte le vicende amministrative dell’immobile.
Revisione degli interventi e dei titoli abilitativi
La riforma intende superare l’ambiguità delle definizioni edilizie attraverso un riordino delle categorie di intervento. La nuova classificazione, basata sulla rilevanza e sull’impatto urbanistico-edilizio, distinguerà nettamente tra:
– interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio (nuova costruzione).
– interventi di trasformazione del patrimonio edilizio esistente, anche di natura ricostruttiva, con particolare riferimento ad attività di demolizione e ricostruzione comportanti sostituzione edilizia e modifiche significative (sagoma o volumetria).
– interventi di adeguamento funzionale del patrimonio edilizio esistente (interventi, anche di natura conservativa, che riguardino le parti strutturali dell’edificio o i prospetti).
– opere minori ed edilizia libera (interventi che non incidono su parti strutturali o che, in ragione della loro natura, sono consentiti in assenza di titolo amministrativo).
I regimi amministrativi (Permesso di Costruire, SCIA, CILA) saranno razionalizzati in base a criteri di proporzionalità e si promuoverà l’uso di auto-certificazione, asseverazione e meccanismi di silenzio-assenso debitamente attestati.
Sarà disciplinato il rilascio del permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici per gli interventi edilizi ai quali siano formalmente riconosciute finalità di rigenerazione urbana.
Sarà rivista e semplificata la disciplina relativa alla segnalazione certificata di agibilità (SCA), con particolare attenzione alle modalità, ai termini di presentazione e alla documentazione da allegare.
Anche la disciplina del cambio di destinazione d’uso sarà riordinata e semplificata, valorizzando il principio dell’indifferenza funzionale tra destinazioni d’uso omogenee nell’ambito del tessuto urbanizzato. Saranno fissati standard procedimentali comuni validi sull’intero territorio nazionale, e semplificazioni per i cambi che avvengano senza opere o che, pur tra categorie funzionali diverse, siano privi di variazioni significative del carico urbanistico.
Stato legittimo dell’immobile solo con titolo più recente
La riforma del Testo Unico Edilizia mira a semplificare l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile: la dimostrazione della conformità edilizia dovrà basarsi sul titolo abilitativo più recente, inclusi quelli che si sono formati per silenzio-assenso, tutelando l’affidamento del legittimo proprietario.
La bozza di dicembre aggiunge che lo stato legittimo può essere dimostrato sulla base del titolo più recente, a condizione che nell’ultimo titolo siano indicati gli estremi del titolo originario e degli eventuali titoli successivi, e che tali estremi siano asseverati mediante attestazione di un professionista qualificato.
Illeciti edilizi e sanatoria degli abusi ante ‘67
Il testo affronta il grande problema degli abusi edilizi proponendo di razionalizzarli attraverso la definizione a livello nazionale di una classificazione delle tipologie di difformità edilizia. Questa classificazione include la disciplina delle tolleranze edilizie, con la fissazione di soglie quantitative e qualitative oggettivamente misurabili di scostamento dai titoli posseduti.
Sanatoria e doppia conformità
La semplificazione più attesa riguarda le procedure di sanatoria. I criteri di delega prevedono che le procedure di sanatoria debbano assicurare in ogni caso la conformità degli interventi alla disciplina urbanistica ed edilizia.
A differenza della bozza di settembre, quella di dicembre non prevede esplicitamente il superamento generale della doppia conformità. Tuttavia, la Relazione Illustrativa chiarisce che il testo intende consolidare l’approccio già previsto dal DL Salva Casa, che introduce un regime di ‘conformità asincrona’ per le lievi difformità. Questo regime permette la regolarizzazione di difformità minori (parziali difformità o variazioni essenziali) se conformi alla disciplina urbanistica attuale e alla disciplina edilizia dell’epoca di costruzione.
È altresì prevista la possibilità di definire procedure semplificate per la regolarizzazione degli abusi realizzati prima del 6 agosto 1967. I regimi sanzionatori saranno proporzionati all’entità e alla gravità della difformità.
Sanatoria in zona sismica, sicurezza strutturale e antisismica
Il nuovo Testo Unico Edilizia dovrà prevedere la revisione della disciplina delle costruzioni, con particolare riguardo ai profili di resistenza, stabilità e sicurezza antisismica. Verranno individuati i criteri volti alla suddivisione del territorio in zone sismiche e i relativi adempimenti regionali.
Il testo di dicembre definisce chiaramente che, per quanto riguarda le costruzioni in zona sismica, ai fini del rilascio del titolo in sanatoria di lievi difformità, rimane in ogni caso ferma la necessità che l’intervento risulti conforme alle norme tecniche per le costruzioni in zone sismiche vigenti sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento del rilascio del titolo in sanatoria (doppia conformità sismica).
È prevista una razionalizzazione dei processi di vigilanza e repressione degli illeciti relativi alle costruzioni, in un’ottica di semplificazione, efficienza e ragionevolezza. La revisione normativa si focalizza sull’obiettivo della sicurezza antisismica, armonizzando in maniera organica la normativa tecnica (incluse le Leggi 1086/1971 e 64/1974).
Rigenerazione urbana ed efficientamento energetico
Il nuovo Testo Unico Edilizia promuoverà il recupero del patrimonio edilizio esistente, la rigenerazione urbana e l’efficientamento energetico, ponendo priorità anche sulla sicurezza antisismica, la tutela dal rischio idrogeologico e il contenimento del consumo di suolo.
Saranno promosse semplificazioni per favorire la riqualificazione, la sostituzione e il rinnovamento del patrimonio edilizio esistente.
Le semplificazioni si concentreranno su interventi di:
1. efficientamento della prestazione energetica dell’edificio.
2. eliminazione delle barriere architettoniche.
3. manutenzione ordinaria o straordinaria fondati sull’utilizzo di materiali di recupero.
4. installazione di sistemi per il recupero dell’acqua piovana.
Scompaiono dalla bozza di dicembre le soglie derogatorie ai limiti di altezza e distanza e le premialità consistenti in incrementi volumetrici e di capacità edificatoria connesse alla demolizione di opere incongrue (criteri che erano presenti nella bozza di settembre).
Il focus sugli incentivi è mantenuto attraverso la revisione e la proporzionalità dei criteri per la determinazione dell’onerosità degli interventi edilizi (contributo di costruzione e oneri di urbanizzazione), tenendo conto dell’esigenza di incentivare gli interventi di rigenerazione urbana.
È prevista, infine, l’introduzione di un regime giuridico differenziato per l’attività edilizia delle pubbliche amministrazioni o su aree del demanio statale.
Nuovo Testo Unico Edilizia: legge delega e proposte parlamentari
Come detto, il disegno di legge delega per il riordino e la semplificazione della disciplina in materia di edilizia e costruzioni del Ministero delle Infrastrutture approvato ieri dal Consiglio dei Ministri dà al Governo 12 mesi di tempo per mettere a punto il nuovo Testo Unico dell’Edilizia.
Tuttavi, il Parlamento sta già esaminando proposte di riforma sulla stessa materia, come il disegno di legge delega per un nuovo Testo Unico delle Costruzioni messa a punto da Forza Italia, relatrice Erica Mazzetti, abbinato alla proposta del deputato Santillo.
In diverse occasioni, nelle ultime settimane, Mazzetti ha ricordato che la proposta di legge a sua prima firma è in linea con l’impianto normativo del Ministro Salvini è ha auspicato che si trovi una sintesi con il provvedimento del Governo.
Salvini e la riscrittura del Testo Unico Edilizia
Il primo accenno da parte del Ministro Salvini alla riscrittura del Testo Unico dell’Edilizia risale a giugno 2023 quando, nel corso di un evento organizzato dall’Ordine degli Architetti di Roma, invitò i tecnici al Ministero “tra la fine di giugno e la prima metà di luglio” “perché stiamo lavorando al Testo Unico Edilizia. Stiamo raccogliendo proposte, suggestioni e riflessioni” per avviare, entro la metà di luglio 2023, un primo confronto sulla bozza del testo di riforma del DPR 380/2001.
Successivamente, a settembre 2023 in occasione del Congresso degli Ordini degli Ingegneri Salvini disse: “ci sarà anche da lavorare assieme sul Testo Unico dell’Edilizia” ricordando l’iter di riscrittura del TUE avviato presso il suo Dicastero.
A novembre 2023 il Ministro Salvini dichiarò che entro la fine dell’anno sarebbe iniziata la revisione del Testo Unico dell’edilizia. A dicembre fu sottoposta ai tecnici una bozza di nuovo Testo Unico dell’Edilizia, un disegno di legge delega messo a punto dal Ministero che si concentrava su interventi normativi molto specifici, come l’eliminazione della doppia conformità.
A questa norma di semplificazione ne sono state successivamente aggiunte altre – sanatoria per difformità formali, semplificazione dei cambi di destinazione d’uso, aumento delle tolleranze costruttive -, spostando il focus del Ministero dalla riforma organica della normativa edilizia alla soluzione rapida di questioni molto puntuali e cambiando il veicolo normativo da legge delega a decreto-legge: nasceva il Decreto Salva Casa.
Nel 2024 la revisione del Testo Unico dell’Edilizia è scomparsa dai radar per riapparire a febbraio 2025 con la costituzione del Tavolo Piano Casa (poi ribattezzato Tavolo Casa) al quale il Ministro Salvini ha invitato gli stessi Enti e Associazioni* coinvolti nella progettazione del Piano Casa Italia a dare il proprio contributo per riordinare e semplificare la disciplina in materia di edilizia e costruzioni. Tali contributi hanno portato alla bozza di legge delega del MIT.
( fonte: https://www.edilportale.com/news )